在泰国经营建筑承包业务、财产租赁业务、或提供长期服务时，企业最容易遇到的税务争议，往往集中在 预付款、保证金、押金、预收服务费和收入确认时间点。

由于这些款项在性质上模糊，若处理不当，企业可能面临 收入漏报、预扣税不足、VAT 缴纳时点错误 等风险。

一、建筑承包服务的税务处理

建筑承包业务的资金流通常较复杂，包括：

● 预付款（Advance Payment）

● 每期工程款（Progress Payment）

● 工程质量保证金（Retention）

理解这些款项的收入确认规则与税务义务，是承包企业最关键的合规环节。

1. 预付款（Advance Payment）

(1) 企业所得税（Corporate Income Tax）

承包商收到的预付款，必须计入应税收入。

依据：税法第 65 条、税务局命令 ท.ป.1/2528（权责发生制收入确认）。

 → 即使工程尚未开始，预付款也必须计入收入。

(2) 预扣税（Withholding Tax）— 由发包方扣缴

发包方支付预付款时，需按 3% 税率预扣。

依据：税务局命令 ท.ป.4/2528。

后续支付每期工程款时，应 在扣除预付款后的余额上再次按 3% 预扣税。

(3) 增值税（VAT）

承包商应将预付款计入增值税应税基数。

依据：税法第 79 条、第 78/1(1) 条。

→ 承包商在收到预付款时就产生 VAT 纳税义务。

2. 工程质量保证金（Retention）

在建筑工程中，发包方通常会扣留 5% – 10% “保固金”，以保障工程质量。

(1) 企业所得税

虽然保固金尚未支付给承包商，但法律视为：

→  扣留当期即视为承包商收入已实现。

因此，承包商必须在每期工程款对应的会计期间确认该收入。

(2) 预扣税

返还保固金时：

→  发包方不需要再次预扣税。

因为收入当期已确认，扣缴义务也已在对应工程款环节处理。

(3) 增值税（VAT）

承包商在每期工程款支付时需要：

→  将“被扣留的保证金部分”一并计入当期应税销售额。

→  VAT 纳税义务在每期工程款收到时产生。

→  保固期结束后发包方返还保证金时，不再重复征税。

二、财产租赁及其他服务的税务处理

除了建筑工程外，服务业及租赁业务也存在大量预收款、押金、保证金等情况，其税务处理逻辑同样需要特别注意。

1. 收入确认：预收款、押金、定金

(1) 财产租赁业务租赁企业需将以下项目计入收入：

● 预收租金

● 保证金若将来抵扣租金

● 定金或预订金若作为租金的一部分

可选择方式：

● 一次性计入租赁开始年度收入

● 或 按合同年限（最长不超过10年）平均确认收入

依据：修订自税务局命令 ป.74/2541。

(2) 长期服务合同

提供服务的企业如收取预收服务费，应：

● 将预收的全部服务费（无论分期或一次性收取）计入开始提供服务年度的收入；或

● 按合同期间平均分摊（不超过10年）

如合同中途终止，则按实际服务天数或月份确认收入。

2. 预扣所得税（Withholding Tax）

支付方须承担预扣税义务：

3. 增值税（VAT）处理逻辑

(1) 销售商品

收取预收款、押金、定金 → 计入 VAT 应税基数

VAT 纳税义务发生在以下最早发生时点：

1. 收到款项

2. 开具发票

3. 货物所有权转移

依据：第 79条、第78 条。

(2) 提供服务或出租动产

VAT 纳税义务发生于 收到款项时。

依据：第 78/1(1) 条。

(3) 红字发票（Credit Note）

如果退款，如预收款或押金退还，需要：

→ 开具红字发票，依据第 86/10 条。

(4) 不动产租赁 

● 预收款或押金视为租金组成部分 

● 免征 VAT

依据：第 81(1)(ต) 条。

三、哪些押金不需要计入收入？

并非所有押金都需要缴税或计入收入，关键在于是否属于“可无条件退还的担保金”。

1. 商品容器押金

如玻璃瓶押金、周转箱押金：

● 若客户归还容器即可全额退还 → 不是收入，不需缴税

● 若因损坏/遗失扣除押金 → 扣除部分视为商品销售收入

依据：第 77/1(8) 条。

2. 不动产租赁押金（Damage Deposit）

需同时满足：

● 押金可无条件退还

● 仅用于担保物业损坏

● 押金金额合理（不超过月租金3–6倍）

● 租赁合同不超过 3 年

则：

→ 不视为收入，无需预扣税、不计入 VAT。

依据：命令 ป.74/2541 第3条。

四、常见误区与企业易踩坑点

1. 押金或预付款

实质上是付款的一部分（比如预收租金、服务费定金等），即使名义上叫“押金”，只要将来会抵扣租金或服务费，就要预扣税。

2. 租赁（Rent）若押金会在未来抵作租金（或部分作为租金），

→ 须按 5% 预扣税（Withholding Tax 5%）。

依据：税务局命令 ท.ป.4/2528，第 40 条第 (5) 款。

3. 服务费（Service Fee）

若押金或定金是服务费的一部分（例如预付款），

→ 须按 3% 预扣税（Withholding Tax 3%）。

依据：税务局命令 ท.ป.4/2528，第 40 条第 (2) 款。

4. 不需要预扣税的情况

押金属于可全额退还的担保金（security deposit），与租金或服务费无关，且无条件退还。

例如：房屋押金（damage deposit），租期结束若无损坏即退还；容器押金（商品包装押金）；

这些押金不计入收入，不产生预扣税义务。

依据：税务局命令 ป.74/2541（1998年7月28日修订）第3条明确排除。

预付款、押金、保证金等款项在泰国税务体系中具有高度敏感性，尤其是在建筑承包与服务型企业中更是税务稽查重点。

企业若能理解收入确认规则、预扣税义务、VAT 纳税时点等关键要素，便能有效降低税务风险，确保企业在泰国的长期稳健经营。